Dossier d'acquisition · Bettant, Ain (01)
Maison individuelle de 1973 sur trois niveaux. Synthèse des neuf pièces du dossier de vente : diagnostics réglementaires, audit énergétique, expertise fissures et plan de bornage.
Balcon en façade Est. Alimentation en eau par canalisation PEHD DN 25. Points d'eau relevés au contrôle d'assainissement : cuisine, salle de bains, WC, buanderie, garage.
Le bien est classé F. C'est la consommation qui porte la lettre — 409 kWh d'énergie primaire par m² et par an — et non les émissions, qui restent en classe E. La facture conventionnelle est estimée entre 3 670 € et 5 040 € par an.
8 178 kg de CO₂ par an, soit l'équivalent de 42 371 km parcourus en voiture. Le bien est à 11 kWh du seuil de la classe G.
Le chauffage pèse 90 % des consommations, dont les deux tiers au gaz. Selon le DPE, chauffer à 19 °C plutôt que 21 °C ferait gagner 745 € par an.
L'audit chiffre deux chemins vers la classe B. La rénovation par étapes coûte le même total, mais étale la dépense — et sa première étape porte déjà le bien en D, ce qui suffit à sortir du statut de passoire.
| Scénario | Postes | Coût TTC | Après travaux | Facture / an |
|---|---|---|---|---|
| 1 — En une fois | Murs, toiture, plancher bas, menuiseries, VMC hygroréglable B, PAC air/eau avec ECS | 81 100 € | B103 kWh · 4 kg CO₂ −76 % énergie · −94 % GES |
1 140 – 1 630 € |
| 2 — Étape 1 | Enveloppe seule : murs, toiture, plancher bas, menuiseries, VMC | 60 100 € | D246 kWh · 40 kg CO₂ −42 % énergie |
2 250 – 3 190 € |
| 2 — Étape 2 | PAC air/eau 13 kW et production d'eau chaude | 21 000 € | B103 kWh · 4 kg CO₂ | 1 140 – 1 630 € |
| Total du scénario par étapes | 81 100 € | Même résultat, dépense étalée | ||
Estimations en TVA 5,5 %, qui ne valent pas devis d'entreprise. La réfection de la cuisine et de la salle de bains après isolation par l'intérieur n'est pas chiffrée par l'auditeur.
Laisser le sous-sol hors volume chauffé et isoler son plafond par le dessous est le bon choix : c'est exactement ce que prévoit l'audit, pour 3 980 €. Mais ces 3 980 € ne couvrent que l'isolant posé en sous-face. Trois postes indispensables n'y sont pas, dont deux que l'auditeur signale lui-même ailleurs sans les chiffrer.
| Poste | Base | Prix unitaire | Montant TTC |
|---|---|---|---|
| Isolation en sous-face sur ossature, laine de verre THP R ≥ 3,15, respirante | 92 m² | 35 – 55 €/m² | 3 220 – 5 060 € |
| Dépose et évacuation de l'isolant existant de 2 à 4 cm | 92 m² | 8 – 15 €/m² | 740 – 1 380 € |
| Remontée d'isolant sur les murs du sous-sol, sur 50 cm en périphérie | 44 ml | 30 – 60 €/ml | 1 320 – 2 640 € |
| Parement coupe-feu sous la partie garage | ~25 m² | 25 – 40 €/m² | 625 – 1 000 € |
| Calorifugeage des réseaux de chauffage et d'eau chaude en sous-sol | 40 – 80 ml | 15 – 30 €/ml | 600 – 2 400 € |
| Total, TVA 5,5 % | 6 500 – 12 500 € |
Périmètre arrêté : l'ITE couvre uniquement le volume au-dessus du sous-sol — rez-de-chaussée et combles aménagés — et rien de ce qui touche le sol. Le sous-sol enterré reste hors volume chauffé, son plafond sera isolé par le dessous. La limite basse de l'enveloppe est donc horizontale, et il n'y a aucun terrassement périphérique à prévoir.
L'ITE de l'audit, elle, ne portait que sur 45 m² au rez-de-chaussée : l'auditeur l'écrit, il est « parti sur les travaux les plus simples pour arriver à l'objectif réglementaire », et n'a mis de l'ITE que là où l'ITI était impossible, le WC étant trop étroit.
La photo de façade montre que l'étage n'est pas un niveau plein : deux petites fenêtres hautes dans un pignon, sous une toiture à forte pente. C'est un comble aménagé, cohérent avec les quatre greniers du croquis. Sur les longs côtés, la façade de l'étage se réduit donc à une allège d'un mètre environ, et non aux 2,5 m d'un étage droit.
Le dossier ne contient aucune façade cotée. Cette surface est reconstituée depuis les croquis et la photo : c'est la première chose à faire relever, car elle commande tout le chiffrage.
| Système | R | €/m² posé |
|---|---|---|
| ETICS polystyrène 160 mm | 4,0 | 120 – 170 |
| ETICS laine de roche 160 mm | 4,0 | 150 – 200 |
| ETICS fibre de bois 160-200 mm, enduit minéral | 4,0 – 5,0 | 160 – 230 |
| Bardage ventilé, fibre de bois 200 mm | 5,0 | 210 – 280 |
Fourchettes de marché 2026 : 120 à 220 €/m² sous enduit, 180 à 270 €/m² sous bardage, la fibre de bois majorant de 30 à 50 % par rapport au polystyrène. Échafaudage non compris — c'est le poste que les devis sortent le plus souvent du prix au m², et il pèse 15 à 30 % du total. L'auditeur vise la troisième ligne ; un enduit minéral plutôt que l'organique RPE qu'il propose tient mieux dans la durée et laisse mieux respirer le mur.
| Poste | Base | Prix unitaire | Montant TTC |
|---|---|---|---|
| ITE fibre de bois 160 mm, R = 4, ETICS enduit minéral | 170 m² | 160 – 230 €/m² | 27 200 – 39 100 € |
| Échafaudage, installation de chantier, protections | forfait | — | 3 500 – 8 000 € |
| Piquetage et préparation de l'enduit monocouche existant | 170 m² | 10 – 20 €/m² | 1 700 – 3 400 € |
| Reprise des fissures par matage-agrafage, avant l'ITE | forfait | — | 4 500 – 5 000 € |
| Retours de tableaux, appuis rallongés, bavettes aluminium | 15 baies | 180 – 300 € | 2 700 – 4 500 € |
| Arrêt bas au niveau du terrain : profilé de départ et bavette | 44 ml | 25 – 50 €/ml | 1 100 – 2 200 € |
| Rives, débords et pannes apparentes du pignon | 44 ml | 60 – 150 €/ml | 2 640 – 6 600 € |
| Loggia d'entrée : retours dans le renfoncement, poteaux, balustrade | forfait | — | 1 500 – 3 500 € |
| Volets : gonds rallongés sur les battants existants, ou volets roulants alu | 12 baies | 100 – 750 € | 1 200 – 9 000 € |
| Déports des réseaux : prises, coffret gaz, descentes d'eaux pluviales | forfait | — | 1 500 – 3 000 € |
| Maîtrise d'œuvre, étude thermique, déclaration préalable | 8 % | — | 3 900 – 6 700 € |
| Total, TVA 5,5 % | 51 000 – 91 000 € |
Tant que la façade n'est pas relevée, c'est la seule présentation honnête du chiffrage : tous les autres postes sont à peu près fixes.
| Façade nette | Poste ITE seul | Total tout compris |
|---|---|---|
| 150 m² | 24 000 – 34 500 € | 48 000 – 86 000 € |
| 170 m² | 27 200 – 39 100 € | 51 000 – 91 000 € |
| 200 m² | 32 000 – 46 000 € | 57 000 – 99 000 € |
Ordre de grandeur central : environ 70 000 €. Un relevé de façade par un métreur ou par le maître d'œuvre coûte quelques centaines d'euros et resserre cette fourchette de plusieurs dizaines de milliers.
Le croquis de l'étage impose la nuance décisive. Les quatre greniers y sont hors surface de référence, donc non chauffés, et ils occupent les deux tiers du pourtour ; seuls la chambre 4 et le bureau touchent une façade, et leurs murs ont déjà 8 cm d'isolant. Sur 170 m² de façade, une centaine de m² seulement borde du volume chauffé non isolé — le rez-de-chaussée, exactement le périmètre de l'audit.
Soit 500 à 900 € par m² de mur thermiquement utile, contre 172 €/m² pour le panachage ITI/ITE de l'auditeur. Une ITE pleine hauteur sur cette maison est d'abord une décision de ravalement, de durabilité et de confort d'été — pas une décision énergétique.
Le bon point de comparaison n'est d'ailleurs pas zéro : l'enduit est fissuré et faïencé, un ravalement est dû de toute façon, soit 10 000 à 15 000 € sur cette surface. Surcoût net de l'ITE : 40 000 à 76 000 €.
Puisque l'utilité thermique se concentre au rez-de-chaussée, une ITE limitée au bandeau du RDC — environ 100 m² nets — capte presque tout le gain pour 36 000 à 62 000 €, ravalement du pignon compris. Elle évite l'échafaudage haut, la reprise des pannes apparentes et une bonne part des rives.
Deux objections cependant. Les fissures relevées par l'expert descendent de la charpente, donc en haut de l'ouvrage : le pignon resterait à reprendre et à ravaler séparément. Et le rendu d'un décrochement à la ligne du plancher intermédiaire dépend des façades réelles, que le dossier ne montre pas en élévation cotée. Sans ce relevé, l'écart de prix ne suffit pas à trancher.
Un levier d'économie, lui, est acquis : la photo confirme des volets battants bois. Les reposer sur gonds rallongés au lieu d'installer des volets roulants aluminium neufs, comme l'a chiffré l'auditeur, représente environ 7 000 € sur douze baies.
Depuis le 1er septembre 2026, l'Anah écrit noir sur blanc : pour bénéficier d'une rénovation d'ampleur en maison individuelle, il n'est pas possible d'installer ou de conserver un mode de chauffage fonctionnant au fioul, au gaz ou au charbon.
L'étape 1 du scénario 2 — 60 100 € d'enveloppe seule, chaudière gaz conservée — ouvre donc droit à 0 € de MaPrimeRénov'. L'audit a été établi en mai 2026, avant cette règle. Seul le scénario 1, qui remplace la chaudière par une pompe à chaleur, reste éligible. Si l'étalement de la dépense est nécessaire, il faut demander à l'auditeur de re-séquencer les étapes en plaçant la PAC dans la première.
La maison coche les conditions d'accès : construite en 1973 donc de plus de 15 ans, classée F, et destinée à devenir une résidence principale. Le scénario 1 fait passer de F à B, soit 4 classes gagnées — au-delà du seuil de 3 classes, ce qui porte le plafond de dépenses éligibles à son maximum.
Le plafond inclut les travaux induits. Il est indépendant du coût réel : passer le lot murs en ITE complète n'augmente pas l'aide d'un euro. Le surcoût de l'ITE est intégralement à votre charge.
Reste à charge avant CEE et aides locales : 49 100 €, 57 100 €, 63 100 € ou 77 100 € selon la tranche. L'écrêtement — 100, 90, 80 et 50 % du TTC — n'est pas contraignant à ces niveaux.
Foyer de deux personnes, 80 000 € de salaire brut annuel. Le barème ne retient pas le brut mais le revenu fiscal de référence, celui de l'avis d'imposition N-1 — les revenus 2025 pour une demande en 2026. Pour un salarié, 80 000 € brut donnent un net imposable de l'ordre de 64 000 €, puis, après l'abattement de 10 %, un RFR d'environ 56 000 à 60 000 €.
Le plafond « intermédiaires » pour deux personnes est de 45 842 €. Vous le dépassez d'environ 25 % avec votre seul salaire : il faudrait descendre sous 63 000 € de brut pour l'atteindre. Le revenu de votre conjoint, non compté ici, ne change donc rien au classement — vous êtes en revenus supérieurs quelle que soit son montant.
Estimation du passage brut → RFR, à ± quelques milliers d'euros : à ce niveau d'écart au plafond, la conclusion ne bascule pas. Le simulateur officiel donne le montant ferme. À votre tranche, une attestation de travaux est exigée dès la demande, et le dossier se dépose avec l'Accompagnateur Rénov'.
Il ne dépend pas de vos revenus, finance la maîtrise d'œuvre, les études, la dépose et la mise en décharge, ainsi que tous les travaux indissociablement liés — donc les travaux induits de l'ITE. Le logement doit être achevé depuis plus de 2 ans et devenir votre résidence principale.
| Périmètre des travaux | Plafond | Durée |
|---|---|---|
| Une action seule — l'ITE par exemple | 15 000 € | 15 ans |
| Bouquet de 2 actions | 25 000 € | 15 ans |
| Bouquet de 3 actions | 30 000 € | 15 ans |
| Performance globale — 2 classes gagnées | 50 000 € | 20 ans |
| Adossé à MaPrimeRénov' | 50 000 € | 20 ans |
À 0 % au lieu de 3,5 à 4 %, 50 000 € sur 20 ans représentent de l'ordre de 20 000 € d'intérêts évités, soit cinq fois la prime. Mais l'ITE menée seule plafonne à 15 000 € sur 15 ans : c'est le bouquet qui débloque les 50 000 €.
Le guide de l'Anah est explicite : un emprunteur peut demander un éco-prêt à taux zéro concomitamment à la demande de prêt pour l'acquisition d'un logement à rénover
, en fournissant le descriptif et les devis détaillés au plus tard à la date de versement du prêt d'acquisition.
C'est exactement votre cas, et c'est le meilleur moment : les 50 000 € s'intègrent au financement global du projet, sans second dossier bancaire des mois plus tard. Cela suppose d'avoir les devis en main avant le déblocage du prêt — donc de lancer les consultations d'entreprises dès la signature du compromis.
Deux échéances à ne pas rater : si vous passez par MaPrimeRénov', vous disposez de 6 mois après la notification d'octroi pour débloquer l'éco-PTZ, après quoi la banque ne peut plus le délivrer. Et un éco-PTZ complémentaire reste possible dans les 5 ans pour des travaux distincts, dans la limite cumulée de 50 000 €.
La question mérite d'être posée franchement, parce que la réponse n'est plus évidente à votre tranche. L'éco-PTZ de 50 000 € sur 20 ans s'obtient par deux voies : en s'adossant à MaPrimeRénov', ou au titre de la « performance énergétique globale », qui demande seulement que l'audit démontre 2 classes de gain. Le prêt est le même dans les deux cas.
| Avec MaPrimeRénov' | Éco-PTZ performance globale seul | |
|---|---|---|
| Subvention | 4 000 € | 0 € |
| Éco-PTZ | 50 000 € / 20 ans | 50 000 € / 20 ans |
| CEE, TVA 5,5 %, BPE | Conservés | Conservés |
| Chaudière gaz | Suppression imposée, donc PAC à 20 000 € | Peut être conservée |
| Programme de travaux | Conforme intégralement au scénario de l'audit | Libre, tant que l'audit montre 2 classes |
| Accompagnateur Rénov' | Obligatoire | Non requis |
| Démarrage des travaux | Après notification d'octroi | Libre |
| Travaux minimum pour 2 classes | 81 100 € (scénario 1, avec PAC) | 60 100 € (enveloppe seule, F → D) |
Renoncer à MaPrimeRénov' coûte 4 000 € et fait économiser les 21 000 € de pompe à chaleur, tout en rendant la main sur le programme et le calendrier — un arbitrage qui penche nettement dans un sens à 10 % de subvention, et dans l'autre à 45 %. À vérifier auprès de la banque et d'un conseiller France Rénov' avant de trancher : l'éco-PTZ ne finance pas l'installation d'une chaudière gaz, mais rien dans le guide n'interdit d'en conserver une. Reste que garder une chaudière de plus de dix ans sans justificatif d'entretien est un choix technique, pas seulement financier.
| Personnes | Très modestes | Modestes | Intermédiaires |
|---|---|---|---|
| 2 | 25 393 € | 32 553 € | 45 842 € |
| 3 | 30 540 € | 39 148 € | 55 196 € |
| 4 | 35 676 € | 45 735 € | 64 550 € |
| 5 | 40 835 € | 52 348 € | 73 907 € |
| par pers. suppl. | + 5 151 € | + 6 598 € | + 9 357 € |
Somme des revenus fiscaux de référence du foyer. Au-delà de la colonne « intermédiaires », le taux tombe à 10 %.
Bettant fait bien partie des 53 communes de la CCPA. Attention à la lecture du « 30 à 70 % des travaux financés » affiché par la collectivité : c'est le taux de financement total obtenu en moyenne par les propriétaires accompagnés, aides nationales comprises — pas une subvention locale qui s'ajouterait aux 40 000 € de plafond.
C'est la plateforme de rénovation de l'habitat de la communauté de communes, et le bon point d'entrée avant tout devis. Le parcours : un premier rendez-vous gratuit, puis une visite à domicile par des conseillers délégués par la CCPA, qui analysent le projet, proposent un programme de travaux et fournissent une liste d'artisans RGE. L'accompagnement couvre ensuite l'analyse des devis, le montage financier et la recherche de subventions. Une centaine de propriétaires en ont déjà bénéficié.
La CCPA a par ailleurs relancé une OPAH jusqu'en 2027 — aide aux travaux, lutte contre l'habitat indigne, renouvellement urbain — et prépare un nouveau programme local de l'habitat pour fin 2026. Le Pacte territorial départemental doit assurer la continuité au-delà.
Les conseillers de Rénov'+ sont-ils agréés Mon Accompagnateur Rénov' ? Le site de la CCPA ne le dit pas, et ça n'est pas un détail : l'accompagnement par un MAR est obligatoire dans le parcours accompagné, seule voie ouverte ici. Deux cas de figure.
Dans les deux cas, le rendez-vous avec un conseiller France Rénov' reste obligatoire avant le dépôt du dossier, et les travaux ne doivent pas démarrer avant la notification d'octroi de l'Anah.
Deux verrous se referment sur elle. Depuis le 1er janvier 2026, l'isolation des murs, par l'intérieur comme par l'extérieur, est sortie du parcours par geste de MaPrimeRénov'. Et le parcours accompagné, seule porte restante, exige un gain d'au moins deux classes que l'ITE seule n'atteint pas : l'enveloppe complète de l'audit — murs, toiture, plancher bas, 12 menuiseries et VMC pour 60 100 € — n'en fait gagner que deux tout juste.
Une ITE menée seule ne mobilise donc que les CEE, la TVA à 5,5 %, le bonus de 750 € de la Plaine de l'Ain et l'éco-PTZ, qui est un prêt. Sur 80 000 € de travaux, cela représente de l'ordre de 3 000 à 8 000 € d'aides. Pour capter les 40 000 € HT de plafond MaPrimeRénov', l'ITE doit être intégrée au bouquet du scénario 1.
Audit avant vente commandé par le vendeur lui-même. Deux familles de fissures ont été relevées sur les façades Nord, Est et Sud, avec un faïençage de l'enduit. L'expert conclut à des désordres stabilisés depuis plusieurs années.
L'eau d'une source non canalisée appartenant à la commune voisine s'est écoulée sur le terrain pendant des années — exactement la période d'apparition et d'évolution des fissures. L'intervention de cette mairie a stoppé l'apport d'eau ; la pose de témoins a ensuite confirmé l'arrêt de l'évolution.
S'y ajoutent une poussée horizontale de la charpente traditionnelle sur les murs et une surcharge : des tuiles ont été stockées sur la dalle des combles, le long de la façade, pendant plusieurs années.
Pas d'impropriété à destination immédiate.
Aucun risque identifié le jour de la visite, aucune mesure conservatoire requise.
Les désordres ne portent pas atteinte à la solidité de l'ouvrage, et le bien ne présente aucun signe de péril.
Reprise de l'ensemble des fissures par matage-agrafage : 4 500 – 5 000 €.
Point favorable : l'ensemble de l'installation est protégé par un différentiel 30 mA. Les prises ne sont en revanche ni à obturateurs ni à puits. Rapport valable 3 ans. Aucun chiffrage de reprise au dossier.
Constatations annexes : ni attestation de vacuité des conduits de fumée, ni justificatif d'entretien de la chaudière de moins d'un an n'ont été présentés ; le conduit de raccordement n'est pas visitable ; au moins un raccord mécanique est réalisé au ruban d'étanchéité. Aucun danger grave et immédiat.
Aucun matériau ou produit contenant de l'amiante n'a été repéré, ni en liste A, ni en liste B. Aucun local n'est resté inaccessible et aucune investigation complémentaire n'est nécessaire. Analyses par le laboratoire ITGA, accrédité Cofrac.
Ce repérage ne vaut pas pour des travaux ni pour une démolition : un repérage avant travaux devra être commandé le moment venu, notamment avant l'isolation.
Contrôle Veolia pour le Syndicat des eaux de la région d'Ambérieu, le 28 mai 2026, par essai au colorant sur toutes les évacuations. Raccordement au réseau collectif conforme, valide jusqu'au 28 mai 2036.
Réserve : le réseau public est unitaire. Les eaux pluviales s'y rejettent via une boîte de branchement et une surverse de puits perdu. En cas de passage de la commune en séparatif ou de travaux modificatifs, il faudra déconnecter les eaux pluviales et les gérer à la parcelle.
La commune est couverte par un PPRn inondation approuvé le 12 avril 2012, mais l'immeuble n'est pas dans son périmètre et aucun travail n'est prescrit.
Le terrain fait l'objet d'une division en deux lots, actée par déclaration préalable (DP A10, aménagement non soumis à permis) après réunion de bornage et alignement. Lieux-dits « Mas Tribolet » et « Côte Mathieu ».
La division n'est pas achevée. Selon que la vente porte sur le lot A seul (1 729 m²) ou sur l'ensemble A + B (2 578 m², dont 642 m² constructibles et détachables), la valeur et le projet ne sont pas les mêmes. À faire préciser au compromis, avec le sort de la déclaration préalable.
Plan de division ALIA-GE · DP A10Le contrôle d'assainissement relève une bonde de sol au niveau N-1, plus une buanderie avec machine à laver, douche et lavabo, le tout renvoyé « vers réseau unitaire ». Or le réseau public est unitaire et reçoit aussi toutes les eaux pluviales de la maison. Le sous-sol étant entièrement enterré, son sol est le point le plus bas de l'installation : en cas d'orage, quand le collecteur unitaire se met en charge, c'est par là que l'eau remonte.
À recouper avec l'état des risques, qui classe le secteur en zone potentiellement sujette aux inondations de cave par remontées de nappe, avec deux arrêtés de catastrophe naturelle pour crues et coulées de boue sur la commune, et avec l'historique de la source non canalisée. Vérifier la présence d'un clapet anti-retour sur le branchement, et son état. C'est une pièce à quelques centaines d'euros dont l'absence peut coûter un sous-sol inondé.
Contrôle Veolia / SERA du 28.05.2026, p.2 · ERP p.3La photo de façade le montre : le terrain descend vers la droite et la porte de garage y débouche de plain-pied, tandis qu'un escalier extérieur monte au rez-de-chaussée côté gauche. C'est ce que l'expert visait avec « semi-enterré », et ce que le DPE appelle une « dalle béton donnant sur l'extérieur ». Conséquence pratique : l'arrêt bas de l'ITE suivra la pente à une hauteur variable, et le linéaire en contact avec le terrain est à relever façade par façade.
Photo de façade · expertise p.5 · DPE p.4Établi en mai 2026, il propose un scénario par étapes dont la première conserve la chaudière gaz. Depuis le 1er septembre 2026, ce montage n'ouvre plus aucun droit à MaPrimeRénov' en maison individuelle. Par ailleurs, l'Anah exige que les travaux correspondent intégralement au scénario de l'audit : remplacer l'ITI par de l'ITE impose de faire modifier l'audit. Les deux corrections se demandent en une seule fois à l'auditeur.
Guide Anah des aides financières, édition septembre 2026L'état des risques classe la parcelle en aléa fort de retrait-gonflement des argiles. L'expert écrit au contraire que « selon les cartes du BRGM, l'ouvrage est situé dans une zone exposée de manière modérée ». L'écart compte : c'est précisément le mécanisme avancé pour expliquer les fissures. À vérifier sur Géorisques, et à intégrer si une extension ou une reprise de fondations est envisagée.
ERP p.2 contre rapport d'expertise p.28L'expert décrit des menuiseries extérieures « PVC double vitrage ». Le DPE relève au contraire des fenêtres battantes bois panachées — double vitrage 6 mm, survitrage, et plusieurs simples vitrages — et l'audit chiffre le remplacement de 12 fenêtres à 15 800 €. La photo de façade tranche : volets battants bois et porte d'entrée bois sont visibles. Le DPE a raison, la fiche de l'expert est générique sur ce poste. Conséquence budgétaire favorable pour l'ITE : des battants se reposent sur gonds rallongés pour 100 à 200 € la baie, au lieu de 450 à 750 € pour des volets roulants neufs.
Expertise p.9 contre DPE p.4, audit p.13 et photo de façadeLe diagnostic électrique relève une connexion avec partie active nue sous tension accessible dans le grenier, en plus de prises non reliées à la terre et de matériel vétuste. Aucun chiffrage de reprise ne figure au dossier : demander un devis d'électricien avant de discuter le prix.
État de l'installation électrique · 19.05.2026Anomalie A2 : risque d'intoxication au monoxyde de carbone par mauvaise combustion de la cuisinière gaz — dans un logement sans VMC, où la ventilation se fait par ouverture des fenêtres. Réparation peu coûteuse, mais à traiter dès l'entrée dans les lieux.
État de l'installation gaz · point C.14-19.7Aucune attestation de moins d'un an n'a été présentée, pour le conduit de fumée comme pour la chaudière — laquelle a entre 10 et 25 ans. Le conduit de raccordement n'est pas visitable. Demander les justificatifs, ou prévoir un entretien complet à la remise des clés.
État de l'installation gaz · constatations diversesSans travaux, le bien ne pourra plus être mis en location à partir du 1er janvier 2028. Sans conséquence pour une résidence principale, mais déterminant si une mise en location, même lointaine, fait partie du projet. Le bien n'est par ailleurs qu'à 11 kWh du seuil de la classe G.
Audit énergétique p.2 · loi Climat et RésilienceL'auditeur signale explicitement que l'isolation par l'intérieur imposera de refaire la cuisine et la salle de bains, et qu'il n'a pas chiffré ce poste « car trop variable ». Même remarque pour le désembouage et l'éventuel remplacement de radiateurs avec la pompe à chaleur, et pour tout traitement d'humidité préalable à l'isolation.
Audit énergétique · recommandations p.17-18L'ERP du 27 août 2026 n'est valable que six mois : il devra être réactualisé à la promesse comme à l'acte. La déclaration de sinistres indemnisés et la case « désordres argiles » n'ont pas été renseignées : c'est au vendeur de le faire.
ERP p.5, p.8 et p.9L'arrêt des désordres repose entièrement sur le fait que l'écoulement de la source a été stoppé par la mairie de la commune voisine. Aucun document du dossier n'atteste de la pérennité de cet ouvrage. À rapprocher du drain de trop-plein de réservoir figuré sur le plan du géomètre et du classement en zone sensible aux remontées de nappe.
Expertise p.5 et p.28 · plan ALIA-GE · ERP p.3| Poste | Source | Montant | Statut |
|---|---|---|---|
| Plafond du sous-sol : lot complet, remontée périphérique et calorifugeage compris | Estimation | 6 500 – 12 500 € | Sous-estimé à l'audit |
| Reprise des fissures par matage-agrafage | Expertise RIC050626 | 4 500 – 5 000 € | Préconisé |
| Rénovation énergétique vers la classe B | Audit, scénario 1 | 81 100 € | Éligible MPR |
| ou enveloppe seule, vers la classe D | Audit, scénario 2 étape 1 | 60 100 € | Plus finançable |
| ou le même scénario 1 avec ITE sur tout le volume chauffé | Estimation, 170 m² | 112 000 – 158 000 € | Surcoût non aidé |
| ou ITE seule, sans le reste du bouquet | Estimation, 170 m² | 51 000 – 91 000 € | Quasi pas d'aides |
| ou ITE limitée au bandeau du RDC, plus ravalement du pignon | Estimation, 100 m² | 36 000 – 62 000 € | À arbitrer |
| Mise en sécurité électrique | Diagnostic électricité | non chiffré | À deviser |
| Ventilation de la cuisine : amenée et sortie d'air | Diagnostic gaz | non chiffré | À deviser |
| Réfection cuisine et salle de bains après ITI | Audit, recommandations | non chiffré | À deviser |
| Déconnexion des eaux pluviales si passage en séparatif | Contrôle assainissement | non chiffré | Différé |
| Total chiffré au dossier | — | 85 600 – 86 100 € | Hors postes à deviser |
Aucune de ces estimations ne vaut devis d'entreprise. Les montants de l'audit sont calculés en TVA 5,5 % et hors aides ; ceux de l'expert sont donnés sur la base de prix moyens constatés.